شراء منزل في ألمانيا
هل تحلم بامتلاك مزرعة في بافاريا أو منزل في برلين؟ دليلنا لشراء العقارات في ألمانيا يشرح كيفية جعل تلك الأحلام تتحقق من أجل شراء منزل في ألمانيا، من المتطلبات القانونية إلى الرسوم، وأين يمكنك البحث عن منزلك الألماني الجديد .
في حين أن معظم البلدان تتأرجح بقوة بين استئجار أو شراء منزل، يتم موازنة الخيارات في ألمانيا، حيث أن أقل من نصف السكان يملكون منازلهم الخاصة، وهو ثاني أدنى معدل في أوروبا بعد سويسرا.
هل يجب عليك الاستئجار أو الشراء في ألمانيا؟
سوق العقارات الألمانية
منذ الانهيار المالي، ارتفعت أسعار المنازل في ألمانيا بشكل كبير، وبلغت الآن النقطة التي حذر منها بعض المحللين من احتمال ظهور فقاعة في المدن الكبرى. فعلى سبيل المثال، قالت شركة نايت فرانك للاستشارات العقارية أن الأسعار في برلين ارتفعت بنسبة الخمس (20.5 في المائة) في عام 2017، مما يجعلها أسرع سوق بالنسبة للمدن المدينة النشطة في العالم.
ويبقى أن نرى مدى استدامة هذه الزيادات – وتشير البيانات التي أصدرها البوندسبنك في أوائل عام 2018 إلى أن العقارات في المدن والبلدات يمكن أن تكون باهظة الثمن بنسبة تتراوح بين 15 و20%.
هذا لا يعني أنه يجب تأجيل شراء المنزل، كما أن بعض الأماكن لا تزال بأسعار معقولة. أظهرت البيانات التي نشرتها منظمة المستهلك الألمانية Stiftung Warentest في عام 2017 أن المشترين في ماغدبورغ وكوتبوس يمكن شراء منزل عائلي بمساحة 130 متر مربع مقابل 200,000 يورو، ولكن مقابل نفس المال سوف يحصلون على شقة صغيرة من غرفتين في كولونيا أو دوسلدورف.
أسعار المنازل في المدن الألمانية
تعطي الأرقام الواردة أدناه من الدليل العالمي للعقارات إشارة إلى أسعار المنازل لكل متر مربع في كل مدينة (استناداً إلى بيانات الربع الثالث من عام 2017).
- ميونيخ: €5,839 (شقة), €4,233 (منزل عائلي)
- هامبورغ: €3,669 (شقة), €2,529 (منزل عائلي)
- برلين: €3,593 (شقة), €2,321 (منزل عائلي)
- فرانكفورت: €3,167 (شقة), €2,500 (منزل الأسرة)
- كولونيا: €2,671 (شقة), €2,240 (منزل عائلي)
- هانوفر: €2,257 (شقة), €2,007 (منزل عائلي)
أحد العوامل الكامنة وراء هذا النمو في الأسعار هو عدم التوازن بين العرض والطلب، حيث يدعي بعض الخبراء أنه في حين أن 280,000 منزل جديد يتم بناؤها في ألمانيا كل عام، فإن هذا الرقم ليس مرتفعاً بما فيه الكفاية.
وقد ينظر إلى الملكية الألمانية على أنها استثمار مستقر وموثوق به من قبل المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء، على الرغم من أن الغلة يمكن أن تكون منخفضة في بعض المناطق.
وبالإضافة إلى ذلك، أُزيلت الآن بعض الإعفاءات الضريبية المتاحة للمستثمرين. وبالإضافة إلى ذلك، فإن ضريبة الأرباح الرأسمالية (abgeltungsteuer) من 25٪ (بالإضافة إلى رسوم التضامن) تنطبق على أي ممتلكات مملوكة لأقل من 10 سنوات، وهذا يعني أن لكثير من المغتربين شراء العقارات في ألمانيا جذابة فقط للإقامات لفترة أطول. كما يمكن أن تتراوح تكاليف المعاملات بين 7-12% للمشترين (حوالي 2-4% للبائعين) علاوة على سعر الشراء.
التأجير في ألمانيا
الإيجار في ألمانيا يحظى بشعبية كبيرة، مع ما يزيد قليلا عن نصف الألمان الذين يعيشون في مساكن مستأجرة. هذا هو الأكثر شيوعا في المدن الكبرى، مع برلين لديها معدل ملكية المنازل منخفضة بشكل ملحوظ بما يقارب 15٪.
ووفقا لبيانات البوندسبنك، ارتفعت أسعار الإيجار بنسبة 7.2٪ في ألمانيا خلال عام 2017. تظهر البيانات من الدليل العالمي للعقارات متوسط الإيجارات والعائد على شقة مساحتها 120 متر مربع في ثلاث مدن رئيسية:
- ميونيخ: €2,250 في الشهر, العائد من 2.9%
- برلين: 1,500 يورو في الشهر، العائد من 3%
- فرانكفورت: 1,500 يورو في الشهر، العائد من 3.7%
لمعرفة المزيد عن القطاع التأجير في ألمانيا في دليل Expatica لاستئجار منزل في ألمانيا.
هل يسمح للأجانب بشراء عقار في ألمانيا؟
لا توجد قيود على الأجانب الذين يشترون العقارات في ألمانيا. يمكنك شراء العقارات في ألمانيا حتى لو كنت غير مقيم وليس من مواطني الاتحاد الأوروبي.
كيفية العثور على عقار ألماني
يمكن بيع العقارات إما عن طريق القطاع الخاص أو من خلال وكيل عقاري (Immobilienmakler). وفي كلتا الحالتين، يقع على عاتق المشتري عادة أن يجد عقارا ً يهتم به ثم يتوجه إلى المالك أو وكيله.
وهذا يعني أيضا أن عمولة وكلاء العقارات عادة ما تدفع من قبل البائع، ولكن هذا ليس هو الحال دائما. وبما أن رسوم الوكلاء عادة ما تكون 3-7% من سعر الشراء، فمن المهم التحقق من من يدفع لهم. يمكنك العثور على وكيل العقارات من خلال منظمتهم الوطنية، وIVD.
كما هو الحال في معظم البلدان الأوروبية، يمكنك العثور على الإعلانات في الصحف أو البحث عن المنازل على مواقع وكالة العقارات أو بوابات الملكية على الانترنت. العقارات للبيع قد يكون إعلان على النافذة أو لوحة إشعار في الحديقة الإعلان.
مواقع العقارات الإلكترونية
immobilienscout24 (الألمانية فقط)
immowelt.de (بالألمانية فقط)
immobilo (الألمانية فقط)
اختيار عقار
عادة مايقوم الألمان بشراء الممتلكات من أجل العيش فيه لفترة طويلة، أو مدى الحياة، لذلك من المهم أن تأخذ بعض الوقت عند اتخاذ قرارك وليس التسرع. لذلك في عالم مثالي يجب أن تعطي لنفسك الوقت الكافي الذي قد يصل لسنة أو أكثر للعثور على العقارات الألمانية وشرائها .
المنازل في ألمانيا يجب أن تلبي بعض المتطلبات القانونية الدنيا فيما يتعلق بالتسقيف والنوافذ والتدفئة وغيرها من المرافق. يجب أن تحصل على بعض المعلومات حول هذا قبل أن تشتري، ولكن ليس هناك ضمان أنك ستحصل على الصورة الكاملة. ومع أخذ ذلك في الاعتبار، من المنطقي دفع تكاليف دراسة استقصائية هيكلية كاملة، تحدد أي مشاكل تتعلق بالمنزل. يمكنك استئجار مهندس معماري أو مساح (amtlich vereidigter sachverständiger) للقيام بمسح كامل للعقار.
خطوات شراء عقار في المانيا
نتوقع أن تنفق فترة كبيرة للحصول على المنزل، ولكن بمجرد أن كنت قد وجدت العقار المناسب، يمكن أن يستغرق شهر أو ما يزيد قليلا لإكمال الصفقة. تكون خطوات شراء منزل في ألمانيا عادةً كما يلي:
- العثور على عقار مناسب.
- تقديم العرض
- سيقوم كاتب العدل (كاتب العدل) بوضع عقد البيع.
- وضع اللمسات الأخيرة على الرهن العقاري.
- توقيع العقد
- تسجيل عملية البيع عند كاتب العدل.
- بعد أربعة أسابيع، يجب عليك دفع ضريبة بيع العقارات.
تسجيل شراء العقار في ألمانيا
من المهم ملاحظة أن توقيع العقد لا يكفي لنقل العقار. يجب أيضا أن تقوم بتسجيل عملية بيع العقار، وهي عملية يجب أن يقوم بها كاتب العدل الخاص بك. وفي هذه المرحلة، ستتحقق الحكومة من عدم وجود قضايا معلقة فيما يتعلق بالبيع.
كاتب العدل سيكون قد قام بالفعل بالتحقق، لذلك نادرا ما يكون هناك مشكلة، ولكن إذا كان هناك مشكلة، لن يتم الانتهاء من نقل الملكية حتى يتم حل المشكلة. لهذا السبب، كثير من الناس يختارون استخدام كاتب العدل كضمان. في هذه الحالة، يتم تحويل الأموال إلى حساب كاتب العدل (notaranderkonto) قبل أن يتم الإفراج عنها للبائع.
تعيين كاتب العدل في ألمانيا
أنت مطالب قانونا ً باستخدام كاتب عدل عام (كاتب عدل) لإكمال بيع العقار. ويتصرف كاتب العدل كوسيط أو محكم، وينبغي أن يكون محايدا.
سيقوم كاتب العدل الخاص بك بالتحقق من السجلات للتأكد من أنه لا يوجد سبب يمنع البيع من المضي قدماً، على الرغم من أنه من المهم أن نتذكر أنهم لن يفحصوا العقار أو يطلبون معلومات عن حالته من البائع. وتتمركز حالة كاتب العدل في ضمان إتمام جميع الأعمال الورقية بشكل صحيح، ومشاهدة عمل البيع في حضورها.
لديك الفرصة لاختيار كاتب العدل الخاص بك، وسيكون من الأفضل أن واحد يتحدث لغتك. وإلا، فإن سفارتك غالباً ما يكون لديها قائمة بالمترجمين الذين يمكنهم التوصية بها. وتقدم السفارة البريطانية على سبيل المثال قائمة بالمحامين والمترجمين الناطقين باللغة الإنكليزية.
تكلفة شراء منزل في ألمانيا
عند شراء عقار في ألمانيا، يمكنك أن تتوقع أن تدفع معظم التكاليف. عادة مايقوم البائع بدفع وكيل العقارات، ولكن إذا كنت قد استخدمت وكيل المشتري أو وكيل تقسيم رسومهم، قد يبقى لديك بعض الشيء لتدفعه.
التكلفة الإجمالية للمشتري من شراء عقار عادة حوالي 10٪ من سعر الشراء. ويشمل ذلك ما يلي:
- ضريبة نقل الملكية (grunderwerbssteue) من 3.5-6.5٪؛
- رسوم كاتب العدل 1.2-1.5%؛
- رسوم التسجيل 0.8-1.2%؛
- رسوم الوكيل العقاري، إذا تم تقاسمها، من 1.5-3٪، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19٪.
ضريبة نقل الملكية/ ضريبة نقل العقارات:
عند شراء منزل في ألمانيا، ستحتاج إلى دفع ضريبة التحويل (Grunderwebsteur). يتم فرض هذا من 3.5٪ من سعر الشراء، ولكن أعلى في بعض المناطق. حاليا، يتم تعيين الأسعار على النحو التالي لكل منطقة:
- 3.5% – بافاريا, ساكسونيا
- 4.5% – هامبورغ
- 5% – بادن فورتمبيرغ، براندنبورغ، هيس، مكلنبورغ – بوميرانيا، شمال الراين وستفاليا، راينلاند-بفالز، ساكسونيا أنهالت، تورينغيا
- 5.5% – سارلاند
- 6% – برلين
- 6.5% – شليسفيغ هولشتاين
العقود في ألمانيا
العقود ستكون باللغة الألمانية وموقعة بحضور كاتب عدل. يجب عليك التأكد من فهم العقد بشكل كامل قبل التوقيع على شراء منزل في ألمانيا ، وجلب مترجم معك إذا لزم الأمر. لديك الحق في الحصول على مترجم معك، ولكن سيكون عليك الدفع لهم بنفسك. في بعض المناطق، قد تتمكن من العثور على كاتب عدل ثنائي اللغة.
كما سيتم ترتيب التمويل للعقار في نفس الوقت الذي تقوم فيه بترتيب عملية البيع، من المهم تضمين بند إلغاء في اتفاقية البيع التي تمنحك مخرجاً إذا لم تتمكن من ترتيب عملية الشراء ومتطلباتها.
بيع عقار في ألمانيا
تختلف عملية شراء منزل في ألمانيا عن عملية البيع ولكن من المهم النظر في كيفية التصرف في الممتلكات الخاصة بك، لا سيما إذا كنت تتوقع نقل مفاجئ. وبما أن معظم تكاليف الصفقة يدفعها المشتري، فإن بيع عقار في ألمانيا رخيص نسبيا.
ومع ذلك، بمجرد بيع العقار، سيتوجب عليك دفع ضريبة أرباح رأس المال حوالي25٪ إذا كنت قد تملك العقار لأقل من 10 سنوات..
